종합부동산세 과세대상 기준 계산

종합부동산세 과세대상 기준 계산

안녕하세요:) 최근 메스컴에섯 떠들석했던 종합부동산세, 종부세에 대해서는 다들 들어보셨을 것 같습니다. 종합부동산세는 말 그대로 내가 가지고 있는 부동산을 종합하여 이르는 말로 현재 주택이나 땅을 가지고 계시지 않는 저같은 분들에게는 와닿지 않는 부분일 수도 있습니다.

하지만 해당하시는 분들도 계실 테니 오늘은 이 종합부동산세, 종부세란 무엇인지와 과세 대상은 어떻게 되는지, 과세 기준은 어떻게 정해지는지, 계산방법은 무엇인지에 대해서 자세하게 알아보려고 합니다.

현재는 종부세를 내지 않는 분들도 계시지만, 앞으로 자산을 늘려가실 계획은 모두 가지고 있으니 미리 알아두어 참고하는 것도 좋을 것 같습니다.

종합부동산세란?

종합부동산세는 부동산을 종합적으로 합산하여 과세되는 세금입니다. 줄여서 종부세라고도 합니다. 전국의 부동산을 유형별로 구분하여 세대별 또는 개인별로 합산한 결과, 일정 기준을 초과하는 보유자에게 과세되는 세금입니다. 

비생산적인 부동산 투기 수요를 억제하여 비정상적으로 급등하는 부동산 가격을 안정시키려는 목적으로 2005년 <종합부동산세법> 제정과 함께 도입되어, 2020년 7월 10일 부동산 투기를 방지하기 위하 세율 조정안이 발표되었습니다.

종합부동산세 과세대상

과세기준일인 매년 6월 1일 현재 보유한 과세유형별 공시가격의 전국 합산액이 공제금액(과세기준금액)을 초과하는 재산세 납무 의무자에 해당합니다. 또한 종부세는 '인별 과세'가 기본원칙입니다.

종류	대상
주택	인별로 소유한 전국 주택의 공시가격 합산이 6억을 초과 단, 1세대 1주택자는 9억을 초과
종합합산토지	인별로 소유한 전국 종합합산토지(나대지 등)의 공시가격 합산이 5억을 초과
별도합산토지	인별로 소유한 전국 별도합산토지(주택을 제외한 건축물의 부속토지 등)의 공시가격 합산이 80억을 초과

종합부동산세 과세기준일, 납부일

종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일 입니다. 납부일은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 납부합니다. 납부기한이 토요일, 공휴일일 경우 그 다음 첫번째 평일로 합니다. 종부세 납부세액이 250만원이 넘고 부담되는 분은 분할납부 가능합니다.

내가 과세 대상인지를 확인하는 방법도 있습니다. 홈텍스 '과세물건 조회' 서비스를 이용하여 과세대상 물건(주택, 토지)을 조회할 수 있고, 자료를 받을 수 있습니다. 홈텍스 이용이 어려우면 관할세무서에서 본인 확인 후 물건 명세를 제공받을 수 있습니다.

종합부동산 납부방법

직접 금융기관을 방문하여 납부할 수 있고, 가상계좌, 홈택스 앱, 텔레뱅킹, 인터넷 뱅킹등을 이용하여 납부가 가능합니다. 홈택스를 이용할 때는 홈택스 - 공인인증서 로그인 - 신고/납부 - 세금신고 - 종합부동산세 - 정기신고의 순으로 따라 신고 납부가능합니다.

홈텍스 외에는 신고서를 직접 작성하여 제출하고자 할 경우 국세청 누리집에서 내려받아 작성하여 우편으로 제출하거나 관할 세무서를 방문하여 신고서 작성 후 제출하고 납부서를 제공받아 납부하면 됩니다. 

종합부동산세 계산 방법

국세청에서 소개하는 종합부동산세 계산 방식입니다. 공시가격은 국토교통부의 부동산 공시가격 알리미를 통해 확인할 수 있습니다.

1. 다음 각각의 부동산에 대한 공시가격을 확인합니다.

- 모든 주택의 공시가격 합계

- 별도합산이 되는 모든 토지의 공시가격 합계

- 종합합산이 되는 모든 토지의 공시가격 합계

2. 각각의 합계된 공시가격에서 아래의 공제금액을 빼줍니다.

- 주택: 6억원 (1세대 1주택자는 9억원 공제)

- 종합합산토지 : 5억원

- 별도합산토지 : 80억원

ex) 2채인 경우 15억, 7억이라면 15억+7억 = 22억에서 공제금액 6억을 빼줍니다. 16억이 나옵니다.

1주택자가 공시가격 45억 주택이 있다면 45억 - 9억 = 36억이 나옵니다.

3. 공제된 각각의 부동산에 대해 다음에 공정시가액비율을 곱합니다.

- 2019년은 85%

- 2020년은 90%

- 2021년은 95%

- 2022년부터 100%

2번의 계산에 따라 36억이 나왔을 경우, 2020년에는 36억 x 90% = 32억 4천만원이 됩니다.

이렇게 계산된 금액이 종합부동산세 과세표준액입니다.

4. 종합부동산세 과세표준엑에 세율을 곱하면 종합부동산세액이 됩니다.

구분	주택				종합합산			별도합산
과세표준	일반		3주택등*		과세표준	세율	누진공제	과세표준	세율	누진공제
	세율	누진공제	세율	누진공제
3억원이하	0.5	-	0.6	-	15억원이하	1	-	200억원이하	0.5	-
6억원이하	0.7	60만원	0.9	90만원
12억원이하	1	240만원	1.3	330만원	45억원이하	2	1,500만원	400억원이하	0.6	2,000만원
50억원이하	1.4	720만원	1.8	930만원
94억원이하	2	3,720만원	2.5	4,430만원	45억원초과	3	6,000만원	400억원초과	0.7	6,000만원
94억원초과	2.7	10,300만원	3.2	11,010만원

- 종부세 계산 방식은 쉽게 변하지 않으나 세율이나 조건이 바뀔 수 있으니 게산 시점에 자료를 다시 확인해야 합니다.

- 주택의 경우 '일반'과 '3주택등'은 투기지역, 조정지역이냐에 따라 세밀하게 조정되니 다시 자료를 확인해야 합니다.

- 표를 보고 누진세를 계산할 때 다음과 깉이 하면됩니다.

ex) 주택 일반을 보유한 경우, 보유한 집의 과세표준액이 18억이면

- 3억원 이하 : 3억원에 0.5%를 곱합니다. 3억 x 0.5% = 150만원

- 6억원 이하 : 6억과 3억의 차액인 3억원에 0.7%를 곱함. 3억 x 0.7% = 210만원

- 12억원 이하: 12억과 6억의 차액인 6억에 1%를 곱함. 6억 x 1% = 600만원

- 50억원 이하 : 12억과 보유한 주택 18억의 차액인 6억에 1.4% 곱함. 6억 x 1.4% = 840만원

- 따라서 과세표준액이 18억이면 나온 금액을 다 더한 종합부동산세는 1800만원이 됩니다.

5. 종합부동산 세액에서 재산세로 이미 납부한 금액을 공제하면 산출금액이 됩니다.

주의할 것은 토지의 경우 별도합산토지, 종합합산 토지가 있어 각각에 대한 재산세가 얼마나 되는 지 확인하고 있어야합니다.

6-1. 산출세액에서 '세액공제율'을 공제합니다.

세액공제율은 토지에 대해 해당하지 않으므로 주택에 한해 1세대 1주택에서만 아래의 요건에 따라 공제해줍니다.

- 보유기간 : 5년 - 20%, 10년 - 40%, 15년 - 50%

- 소유자 연령: 60세 - 10%, 65세 - 20%, 70세 - 30%

중복으로 적용이 가능하나 한도는 70%입니다.

6-2. 산출세액에서 '세부담 상한 초과세액'을 추가로 공제하면 최종적으로 납부할 세금이됩니다.

산출세액 - {금년도 총세액(채산세+종합부동산세)-[직전년도 총세액(재산세+종합부동산세)x 세부담상한율]}

세부담상한율은 조정대상지역 2주택(200%), 3주택(300%), 그 외 (150%)

7. 최종적으로 납부할 세액에 농어촌 특별세 20%를 더하면 총 납입할 금액이 됩니다.

납부할 세액이 250만원을 초과할 경우 250만원을 초과한 금액에 대해 6개월 이내로 분할하여 납부가능합니다. 농어촌 특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 달라집니다.

종합부동산세, 종부세에 대해서 알아봤는데요. 생각보다 까다로운 부분도 있고, 공제되는 부분도 해마다 달라지기도 합니다. 또한 축소하여 세금을 납부하면 과태료가 부과될 수 있다고 하니 납부기간 내에 잘 확인하여 납부하는 것이 좋겠습니다.

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